黑石上架百亿资产包背后：物流地产是门好生意，但也在经历退潮

整个亚太区域，工业和物流在近年来也一直是备受追捧的资产类别。自2019年以来，以工业物流为标的的基金募集几乎占到了亚太各年度基金总额的一半以上。2022年，这一数字甚至接近80%。不同背景的开发商和投资者纷纷涌入物流和仓储领域。

“过去十几年间，中国高端产业崛起、电商崛起、生鲜及医药等消费领域崛起，使得物流地产成为中国房地产市场细分类别中发展最快的领域之一，从2017年至今，核心一线城市及其卫星城项目的租金指数不断上升。”上述业内人士称。

不过，跟发达国家相比，中国的高端物流设施仍有一定增容空间。据统计，中国拥有14亿人口，约8000万平方米的甲级物流设施，即人均拥有0.06平方米；而日本人均拥有甲级物流设施0.2平方米，美国人均有0.8平方米，澳大利亚则达到1.3平方米。

加上自身不断拿地获取项目，三年时间内，黑石旗下的龙地平台物流仓储面积从180万平方米扩张到500万平方米量级。

高端物流地产市场快速崛起

这一生活模式的改变，与近年来中国高标物流仓储市场的发展息息相关。

因而，在目前的市场环境下，已经有投资者开始持谨慎观望态度。整体来看，近几年国内仓储行业固定资产投资额大幅收缩，但市场规模依旧保持增长态势，反映出国内物流地产正由“增量时代”迈入“存量时代”。

近期有市场消息称，外资黑石集团有意出售总价超百亿的中国物流园资产包。对此，黑石集团已对外表示，并未与任何一方就物流资产的出售进行谈判。

物流地产拥有万亿级的市场，但却是一个低调的赛道，实际上这是近年来中国房地产市场细分类别中发展最快的领域之一。黑石拟出售百亿物流资产包的消息，将这一赛道放到了聚光灯下——这门曾吸引各路资本“跑马圈地”的好生意，如今怎么样了？

黑石集团总部位于美国纽约，是美国规模最大的另类资产管理公司，有“PE之王”的称号。截至今年年中，黑石的总资产管理规模（AUM）正式突破万亿美金，达到1.00136万亿美金，约合人民币7.18万亿元。

2009年至2019年十年间，中国的物流地产市场有各路外资前来“跑马圈地”，其中少不了黑石的身影。

2015年左右，更多资本看到了物流地产领域的潜力，比如国内开发商万科旗下的万纬就开始在物流领域大举发展，有央企背景的远洋也进入这个赛道。

2013年，黑石在中国开启物流地产布局，首笔投资投向了上海的物流开发项目。2017年，黑石在中国设立了多元资产管理平台“龙地（DragonCor）”，背靠黑石的资金实力，龙地很快成为国内领先的物流综合服务供应商之一。

在黑石加大对中国物流资产的投入之时，各路资本都在摩拳擦掌，同时期，东久新宜、普洛斯、易商红木等具有外资背景的平台都在积极募集投资物流资产的基金，持续加码该板块。

如今黑石突然出售百亿资产，引起市场较多讨论。上述接近交易的人士表示，其实黑石此举是意料之中：“购入资产、改善经营、适时出售本来就是黑石的赚钱模式，随着国内高标物流仓储市场将逐渐进入存量时代，这是一个合适的出售时机。”

不过，一位消息人士对记者表示，黑石有意向出售旗下中国市场的部分物流项目资产包，现在潜在的交易方之一是国内一家大型险资，双方尚未签约，即交易没有尘埃落定。

物流地产是近年来中国房地产市场细分类别中发展最快的领域之一。

这也说明，长三角地区的租赁市场展现出复杂多变的趋势，区域工业产出增长乏力以及电商需求的整合，给需求去化带来了新挑战。

过去很长一段时间，中国的高标仓是十分匮乏的。

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